التسجيل المجدد وضماناته القضائية
بقلم
القاضي عواد حسين ياسين العبيدي
محكمة بداءة كركوك
المقدمة:
يقصد بالتسجيل المجدد تثبيت الملكية أو الحقوق العينية الأصلية الأخرى لأول مرة للعقارات غير المسجلة في دائرة التسجيل العقاري أو التي هي بحكم غير المسجلة بشروط معينة لكون قضايا التسجيل المجدد من القضايا الشائكة والمعقدة وذات مساس بأهم حق وهو حق الملكية، لذا ارتأت التشريعات القانونية في الدول المختلفة إعطاء هذا الموضوع أهمية بالغة وإناطة الفصل في طلبات التسجيل المجدد إلى لجان قضائية مختصة أو لجان يرأسها قاضي، كما فعل المشرع العراقي في قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 في الفقرة (2) من المادة (46) منه.
كما أن المشرع العراقي تناول موضع التسجيل المجدد في المواد من (43) إلى (57) ولأهمية موضوع التسجيل المجدد آثرنا الكتابة فيه في بحثنا الموسوم (( التسجيل المجدد وضماناته القضائية))، لذا لابد من بيان أهمية الموضوع ومشكلته ومنهجية البحث وخطته وعلى الوجه الآتي:
أولاً: أهمية الموضوع:
يحتل التسجيل المجدد أهمية خاصة لكونه يتعلق بتثبيت حق من أهم الحقوق وهو حق الملكية، مما يتطلب الاهتمام بالمسائل التي يتناولها التسجيل المجدد وتنظيمها تنظيماً قانونياً صحيحاً بحيث يعطي كل ذي حق حقه ويضع الأمور في نصابها وفق الضوابط القانونية المعمول بها.
ثانياً: مشكلة الدراسة:
تثير مسائل التسجيل المجدد جدلاً قانونياً حاداً حول الطبيعة القانونية لقرارات لجنة تثيبت الملكية هل هي قرارات إداريةأم قرارات قضائية؟ وما هي الضمانات التي يتطلب توافرها للتحقق من صحة وسلامة قرارات لجنة تثبيت الملكية في طلبات التسجيل المجدد؟
ثالثاً: منهجية البحث:
غني عن البيان أنَّ موضوع التسجيل المجدد من الموضوعات القانونية، لذا اتبعنا المنهج الوصفي التحليلي الذي عِماده وصف النصوص كما هي دون زيادة أو نقصان وتحليلها لاستنباط الأحكام منها ولإضفاء الصبغة العملية تم الاستشهاد بالأحكام القضائية الخاصة بالتسجيل المجدد.
رابعاً: خطة البحث (هيكلية البحث):
لغرض إعطاء فكرة واضحة عن موضوع ((التسجيل المجدد وضماناته القضائية)) تم تناوله وفق خطة بحث تألفت من مقدمة ومبحثين ثم خاتمة حوت أهم النتائج والتوصيات وعلى الوجه الآتي:
المقدمة
المبحث الأول: مفهوم التسجيل المجدد وشروطه
المطلب الأول: مفهوم التسجيل المجدد.
المطلب الثاني: شروط التسجيل المجدد.
المبحث الثاني: الضمانات القضائية للتسجيل المجدد.
المطلب الأول: الجهة المختصة بنظر طلبات التسجيل المجدد.
المطلب الثاني: الرقابة القضائية على قرارات التسجيل المجدد
الخاتمة
المبحث الأول
مفهوم التسجيل المجدد وشروطه
يعدّ التسجيل المجدد أحد أسباب كسب الملكية ونظم المشرع مراسيم التسجيل المجدد والأصل في التسجيل المجدد أن يستند إلى الحيازة التي هي أحد أسباب الحق، وما دام القانون قد أعتد بمرور الزمان (التقادم) سبباً لاكتساب هذا الحق فإنَّ عليه أن يحميه كما يحمي سائر الحقوق، ولا يكون ذلك إلّا بالاعتراف لصاحبه بحق المطالبة بالتسجيل ما يضع يده عليه خروجاً من الحالة القلقة التي يكون عليها ما دام ملكه غير مسجل، إذ إنَّ قفل باب التسجيل في وجهه يجعل عقاره مجمداً لا يقبل انتقال الملكية إلى الغير حتى بسبب الميراث
([1]).
إنَّ المستندات التي يقدمها طالب التسجيل المجدد لابد وأن تكون مستوفية لشروط التسجيل المجدد ليمكن النظر في طلب طالب التسجيل المجدد، عليه سنتناول هذا المبحث في مطلبين، نخصص المطلب الأول لمفهوم التسجيل المجدد، ونخصص المطلب الثاني لشروط التسجيل المجدد.
المطلب الأول
مفهوم التسجيل المجدد
يقصد بالتسجيل المجدد تثبيت حق الملكية أو الحقوق العينية الأصلية الأخرى لأول مرة للعقارات غير المسجلة في دائرة التسجيل
العقاري أو التي هي بحكم غير المسجلة، استناداً إلى الحيازة بسبب صحيح وبحسن النية مع توفر مدة التقادم المكسب للملكية([2]).
ومن خلال تحليل التعريف الخاص بالتسجيل المجدد فإنَّه يقصد به تثبيت ((حق الملكية)) أو ((الحقوق العينية الأصلية)) ويفهم من ذلك بأنَّ التسجيل المجدد لا يسري على الحقوق الشخصية .
عرفت المادة (1048) من القانون المدني الملك بأنه: ” من شأنه أن يتصرف به المالك تصرفاً مطلقاً فيما يملكه، عيناً ومنفعة واستغلالاً فينتفع بالعين المملوكة وبغلتها وثمارها ونتاجها ويتصرف في عينها بجميع التصرفات الجائزة ” أنَّ هذا التعريف يجد أصوله في المادة (11) من القانون المدني الأهلي المصري بقوله: ” الملكية هي حق للمالك في الانتفاع بما يملكه والتصرف فيه بطريقة مطلقة ويكون بها للمالك الحق في جميع ثمرات ما يملكه سواء كانت طبيعية أو عارضية وفي كافة ما هو تابع له ” والملاحظ التطابق بين التعريفين في القانون المدني العراقي والقانون المدني المصري
([3]).
كما يلاحظ الوحدة الطبقية التي جمعت واضعي التشريعات المدنية في البلدان العربية ((المادة (1048) مدني عراقي تقابل المادتين (1162) و (1064) من المشرع المصري والمادة (11) و(12) من قانون الأراضي الجديد لسوريا ولبنان و(96 و 97) من مجلة الأحكام العدلية، والمادة (11) من مرشد الحيران، وتقابل المادتين (802 و 804) مصري والمادتين (768 و 770) سوري
([4]).
أما بالنسبة للحق العيني فقد عرفته الفقرة (1) من المادة (67) من القانون المدني بأنه: “الحق العيني هو سلطة مباشرة على شيء معين يعطيها القانون لشخص معين ” والحق العيني إما أصلي أو تبعي
([5]).
كما عدت المادة (68) الفقرة (1) الحقوق العينية الأصلية والتي هي حق الملكية، وحق التصرف، وحق العقر، وحقوق الوقف، وحق الإيجارة الطويلة، والحقوق العينية التبعية هي حق الرهن التأميني، وحق الرهن الحيازي وحقوق الامتياز
([6]).
ومن خلال تعريف الحق العيني يمكن تمييزه عن الحق الشخصي الذي عرفته الفقرة (1) من المادة (69) مدني بقولها: ” الحق الشخصي هو رابطة قانونية ما بين شخصين دائن ومدين يطالب بمقتضاها الدائن المدين بأن ينقل حقاً عينياً أو أن يقوم بعمل أو يمتنع عن عمل، فهذا الأداء المالي هو دائماً عمل يقوم به المدين قبل الآخر وهو (الدائن) وهو القيمة التي تثبت للدائن بمقتضى القانون، فيؤدي هذا إلى قيام رابطة بين الدائن والمدين، إذ يستطيع الدائن بمقتضاها أن يطالب المدين بالأداء الواجب عليه كحق مشتري العقار قبل البائع الذي يلتزم بنقل الملكية، وحق المستأجر قبل المؤجر الذي يلتزم بالتمكين من الانتفاع بالعين المؤجرة، وحق شخص قبل آخر يلتزم بعدم البناء في مساحة معينة
([7]).
وقد سمي هذا الحق بالحق الشخصي نظراً إلى أنّه يتمثل في علاقة بين شخصين بحيث لا يستطيع صاحبه أن يباشره إلّا بوساطة المدين، والحق الشخصي بخلاف الحق العيني الذي هو سلطة مباشرة على شيء معين يعطيها القانون لشخص معين.
نخلص مما تقدم أنَّ التسجيل المجدد يسري نطاقه على حق الملكية، وعلى الحقوق العينية الأصلية الأخرى بشروطخاصة بالاستناد إلى الحيازة بسبب صحيح وحسن النية مع توافر مدة التقادم المكسب للملكية.
المطلب الثاني
شروط التسجيل المجدد
تكلمت المادة (43) من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 عن التسجيل المجدد فجاء في الفقرة (1) منها بقصد بالتسجيل المجدد تثبيت حق الملكية وتسجيله باسم صاحبه الحقيقي في السجل العقاري وإصدار السند به وفق أحكام هذا القانون
في حين تولت الفقرة (2) من المادة (43) بيان شروط التسجيل المجدد هي
([8]):
-
غير مسجل سابقاً في سجلات دائرة التسجيل العقاري.
لقد سبق القول أنَّ التسجيل المجدد يعني حق تثبيت حق الملكية أو الحقوق العينية في العقارات غير المسجلة في سجلات دائرة التسجيل العقاري سابقاً لأول مرة، مما يعني أنَّ التسجيل المجدد لا يعني تجديد تسجيل سابق، وإنّما هو تسجيل لأول مرة عند توافر شروط معينة وأول هذه الشروط هو أن يكون الحق موضوع التسجيل غير مسجل سابقاً في سجلات دائرة التسجيل العقاري، أي السجلات المعتمدة أساساً لإثبات الحق
([9]).
ويترتب على ذلك إذا كان الحق موضوع التسجيل مسجلاً سابقاً في تلك السجلات فلا يجوز تسجيله مرة أخرى عن طريق التسجيل المجدد؛ لأنَّ القانون المدني قد أخرج العقارات المسجلة في سجلات دائرة التسجيل العقاري من أن تكون محلاً يقبل التملك بالتقادم
([10]).
-
أن يكون الحق موضوع التسجيل مسجلاً سابقاً وقد فقد سجله وسنده.
إذا هذا الشرط يتحقق في حالة كون الحق موضوع التسجيل مسجل سابقاً إلّا أنَّ سنده مفقود وسجله موجود إلّا أنّه ممزق ومعيب بدرجة لا يمكن الاعتداد بها، فإذا كان سنده مفقود وسجله الذي يعدّ أساساً لإثبات حق الملكية والحقوق العينية الأخرى موجود في دائرة التسجيل العقاري المختصة، ولكن السجل ممزقاً ومعيباً بدرجة لا يمكن الاعتداد بها، كأن يكون اسم المالك أو الموقع أو الأوصاف الأخرى للعقار ممزقاً، أو معيباً، أو غير مذكور بصورة نهائية، أو يصعب قراءتها، بصورة جلية بسبب صب الماء عليه أو الحبر أو أي مادة أخرى، ففي هذه الحالة يعدّ الحق موضوع التسجيل غير مسجل أيضاً ويمكن تسجيله مجدداً.
أما إذا عثر على النسخة الثانية من السجل ففي هذه الحالة يفقد التسجيل شرطه الأساسي ويعدّ الحق مسجلاً ولا يمكن تسجيله مجدداً؛ لأنّه يعول على النسخة الثانية من السجل بحكم المادة (11)
([11]).
د. مسجلاً سابقاً وسجله مفقود وكل من السند وصورته ممزق أو معيب أو غير مصدق من جهة مختصة.
إنَّ هذه الفقرة تبحث عن حكم السند أو صورته إذا كان معيباً أو ممزقاً أو غير مصدق من جهة رسمية، فإذا كان السند وصورته المصدقة ممزقاً أو معيباً بدرجة لا يمكن الاعتداد به، كأن يكون اسم المالك أو الموقع أو الأوصاف الأخرى للعقار ممزقاً ومختلط الكتابة، وتصعب قراءة محتوياته بجلاء، أو إذا كان السند أو صورته غير مصدقة من جهة مختصة، وهي دائرة التسجيل العقاري أو أي جهة أخرى مخولة بتصديق السندات الرسمية قانوناً ففي هذه الحالة يعدّ الحق موضوع التسجيل غير مسجل أيضاً ويمكن تسجيله مجدداً على أن يراعي عدم وجود نسخ ثانية مصدقة حسب الأصول مودعة لدى جهة معينة أو موجودة في دائرة مختصة حتى وإن كانت خارج القطر؛ لأنَّ هناك سندات تخص العقارات في العراق محفوظة في تركيا عندما كان العراق خاضعاً لها.
هـ – مسجلاً في أحد السجلات التي لا تعقد أساساً لإثبات الملكية والحقوق العينية.
إنَّ ما تم ذكره باختصار هي الشروط الواجب توفرها لقبول طلب التسجيل المجدد في كل حالة على حدة والجدير بالإشارة أنَّ من الباحثين
([12])، من ذهب إلى القول إنَّ هذه الصور التي أوردها المشرع العراقي في قانون التسجيل العقاري رقم (43) لسنة 1971 هي ليست (شروطاً) يجب توافرها جميعاً كي يتحقق التسجيل المجدد وإنّما هي أسباب إذ إنَّ كل منها يصلح أن يكون بحد ذاته سبباً لطلب التسجيل المجدد.
غني عن البيان أنَّ المشرع العراقي في قانون التسجيل العقاري قد نص في المادة (43) الفقرة (2) النافذ إلى عد الحالات الموجبة للتسجيل المجدد للتسجيل المجدد هي (شروط) وهذا الحكم يستفاد من عبارة ((يشترط أن يكون موضوع التسجيل المجدد)) وهو بهذا النص أفصح عن رأيه الصريح بأنَّ التسجيل المجدد لابد وأن يكون وفق شروط معينة.
الملاحظ على نص المادة (43) الفقرة (2) لم تشترط وجود أسباب الملكية الأخرى وهي التي أوردها الفقه عند تعريف التسجيل المجدد وهي: ” الحيازة بسبب صحيح وحسن نية مع تحقق مدة التقادم المكسب للملكية” .
فقد عرفت الفقرة الأولى من المادة (1145) من القانون المدني العراقي الحيازة بأنها: “وضع مادي به يسيطر الشخص بنفسه أو بالواسطة سيطرة فعلية على شيء يجوز التعامل فيه أو يستعمل بالفعل حقاً من الحقوق ” .
فالحيازة هي سيطرة شخص بنفسه أو بواسطة غيره سيطرة مادية على حق، سواء أكان حقاً عينياً، أم حقاً شخصياً، وتكون السيطرة المادية
على الحق بمباشرة أعمال مادية مما يقوم به عادة المالك على النحو الذي تقتضيه طبيعة هذا الحق([13]).
أمابالنسبة للسبب الصحيح فقد حدد الفقرة (3) من المادة (1158) من القانون المدني العراقي مفهوم السبب الصحيح حيث نصت على:-
( 3- والسبب الصحيح وهو سند أو حادث يثبت حيازة العقار بإحدى الوسائل التالية:-
-
الاستيلاء على الأراضي الموات .
-
انتقال الملك بالإرث والوصية.
ج- الهبة.
د- البيع أو الإفراغ)) ويقصد بالسبب الصحيح التصرف القانوني الصادر من شخص ليس مالكاً للمال أو الحق الذي يريد كسبه
بالتقادم([14]).
وعرف حسن النية (( بأنه انتفاء نية الإضرار بالغير في التصرفات)) ([15]).
كما عرّف أيضاً أن حسن النية في التصرفات هو (( التصرفات بباعث مشروع))([16]).
أما بخصوص التقادم المكسب لحق الملكية فقد أشارت إليه المادة (1158) الفقرة (2) من القانون المدني العراقي على :- ” وإذا وقعت الحيازة على عقار أو حق عيني وكان مسجل في دائرة التسجيل العقاري، واقترنت الحيازة بحسن نية واستندت في الوقت ذاته إلى سبب صحيح، فان المدة التي تمنع من سماع الدعوى تكون خمس سنوات ولا يشترط توافر حسن النية إلا وقت تلقي الحق”.
عرّف الفقه القانون والوضعي الحيازة بأنها عبارة عن :- ” سيطرة مادية من شخص بنفسه أو بواسطة غيره على مال والظهور عليه بمظهر المالك مدة معينة بناءً على سبب صحيح وبحسن نية”.
ويتبين من هذا التعريف أنَّ الملكية لا تكتسب بالحيازة إلّا إذا توافر الشروط الآتية([17]).
-
السيطرة المادية.
-
حسن النية في الحيازة.
-
السبب الصحيح.
فإذا توافرت عناصر الحيازة وشروطها القانونية كانت دليلاً على الملك وفق أحكام القانون المدني العراقي، والمدني الأردني بمعنى هي
قرينة قانونية على أن الحائز هو المالك، ويقع على من يدعي عكس ذلك عبء الإثبات([18])، وفي حالات معينة تُعدّ الحيازة قرينة
قانونية قاطعة على الملك لا يمكن إثبات عكسها([19])، أمّا في القانون المدني المصري فالحيازة إذا توافرت شروطها كانت سبباً لكسب
الملكية أو الحقوق العينية الأخرى([20]).
صفوة القول إنَّ الحيازة بسبب صحيح وحسن النية مع تحقيق مدة التقادم المكسب للملكية هو شرط ضروري لكسب الملكية عن طريق التسجيل المجدد، لذا عدّ المشرع العراقي الحيازة بحسن نية وظهور الحائز بصفة المالك لمدة لا تقل عن خمسة عشرة سنة بدون انقطاع
من الشروط الواجب توافرها في طالب تسجيل حق الملكية مجدد([21]).
المبحث الثاني
الضمانات القضائية للتسجيل المجدد
يُعد التسجيل المجدد وما يترتب عليه من آثار في إثبات الملكية من قضايا الملكية العقارية التي فيها الكثير من التشعبات، وأنه في حالة عدم المنازعة يوجد أكثر من طرف بالنسبة لتحديد الوحدة العقارية وتعيين الارتفاقات التي لها أو عليها، وأنّه لابد من وجود القاضي في إعمال تثبيت الملكية لغرض معالجة هذه المسائل، ولكن ليس بصورة مستقلة بل بأن يشاركه المختصون في إدارة التسجيل العقاري في الجانب القانوني والجانب الهندسي بإدارة هذه الأعمال كما في القانون الموحد([22]).
لذا ولما تقدم فإنَّ المشرع العراقي في قانون التسجيل العقاري المرقم 43 لسنة 1971 أناط النظر في طلبات التسجيل المجدد إلى ((لجنة سميت تثبيت الملكية)) برئاسة قاضي بداءة المنطقة التي يقع العقار أو الأسهم غير المسجلة ضمن منطقة أعمالها وممثل عن وزارة المالية وممثل عن أمانة العاصمة أو البلدية إذا كان العقار واقعاً داخل حدودها وكذلك مختار المحلة أو القرية حسبما نصت
الفقرة (2)([23]) من المادة (46) من قانون التسجيل العقاري ويخضع قرار لجنة تثبيت الملكية للطعن فيه أمام محكمة استئناف المنطقة بصفتها التمييزية خلال مدة ثلاثين
يوماً من تاريخ التبليغ به ( المادة 50) تسجيل العقاري ويكون قرار رئاسة محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية بهذا الشأن قطعياً. المادة (50)([24]) من قانون التسجيل العقاري.
يتضح مما تقدم أنَّ المشرع العراقي قد أوجد ضمانات قضائية للتسجيل المجدد لذا سنتناول هذا المبحث في مطلبين نخصص المطلب الأول للجهة المختصة بنظر طلبات التسجيل المجدد الطبيعة القانونية لقراراتها، ونخصص المطلب الثاني للرقابة القضائية على قرارات التسجيل المجدد.
المطلب الأول
الجهة المختصة بنظر طلبات التسجيل المجدد
والطبيعة القانونية لقراراتها
حددت الفقرة (2) من المادة (46) من قانون التسجيل العقاري تشكيل اللجنة المختصة بنظر طلبات التسجيل المجدد وأوضحت أن تشكيل اللجنة المختصة بنظر طلبات التسجيل المجدد والتي تعرف بـ ( لجنة تثبيت الملكية) تتألف من قاضي محكمة بداءة المنطقة التي يقع فيها العقار أو الأسهم غير المسجلة ضمن منطقة أعمالها ومثل عن وزارة المالية وممثل عن أمانة العاصمة أو البلدية إذا كان العقار وقعاً داخل حدودها وكذلك مختار المحلة أو القرية.
إِنَّ طبيعة تشكيل (( لجنة تثبيت الملكية)) تثير مشكلة مهمة وهي ما هي الطبيعة القانونية لقرارات لجنة تثبيت الملكية هل هي قرارات قضائية؟ أم قرارات إدارية؟ للإجابة على هذا السؤال القانوني المهم جداً لابد أن نوضح أهم الآثار المترتبة على التفريق بين القرارات الإدارية ً والأحكام القضائية هذا من جهة ومن جهة أخرى لابد من التعريف بمعايير القرار القضائي ومدى انطباقه على قرارات لجنة تثبيت الملكية. وهذا ما سنتناوله في فرعين تباعاً.
الفرع الأول
الآثار المترتبة على التفريق بين القرارات الإدارية
والأحكام القضائية
سنتكلم بإيجاز شديد عن أهم الآثار المترتبة على التفريق بين القرارات الإدارية والأحكام القضائية وكالآتي:-
أولاً:- إِنَّ القرار الصادر من اللجان، عند اكتسابه الدرجة القطعية يُعد حائزاً لحجية الشيء المقضى به، أي إنَّها تنبسط تحت مفهوم القرينة القانونية، وتكون حجة بما فصلت به من الحقوق، ولا يجوز قبول دليل ينقض هذهِ القرينة، ولا تملك الجهة التي أصدرته سحبه أو إلغاءه، كما هو الشأن في القرار الإداري الذي يقترن بحجية مؤقتة تكون عرضه للإنهاء عند اتجاه الإدارة إلى سحبه أو إلغاءه.
ثانياً:- يجب أن يكون القرار مشتملاً على الأسباب التي يبنى عليها أو على اللجنة بيان أسباب قبول أو رد الادعاءات التي يوردها
الخصوم الأساس القانوني لذلك([25]).
أما القاعدة المطردة في الفقه الإداري أن الإدارة لا تكون ملزمة بأن توضح في ذات قرارها الأسباب التي دفعتها إلى إصداره([26]).
ثالثاً:- يجب أن يكون قرار اللجنة حاسماً للنزاع استناداً إلى قاعدة قانونية ويصار إلى إعمال القواعد العامة عند افتقاد النص بموجب المادة الأولى من القانون المدني المرقم (40) لسنة 1951، ولا يمكن الامتناع عن إصدار الحكم بحجة غموض النص أو نقصه، أو فقدانه وإلّا عدّ القاضي ممتنعاً عن إحقاق الحق بل ويُعدّ مجرد التأخير في إصدار الحكم هو امتناعاً عن إحقاق الحق، وإلّا عُدّ القاضي ناكراً للعدالة المادة (30) من قانون المرافعات رقم (83) لسنة 1969.
خلافاً لما عليه الحال في القرار الإداري، إذ تملك جهة الإدارة إصدارها التي قضت المصلحة العامة بذلك.
رابعاً:- إِنَّ القرار الصادر من اللجنة المختصة، يكون كاشفاً للحق لا منشأ لها ويبقى أساس الحق هو القانون وما يفرضه من التزامات وحقوق كشف عنها بشكل بات قرار اللجنة، وقوع صلاحية اللجنة في التدخل في أمر النزاع حبيسة وغير قابلة للأعمال.
وبذلك يتميز قرار اللجان هذهِ عن القرار الإداري في كون الأخير لا يكون منوطاً بتقديم مثل هذا الطلب كقاعدة عامة، وإنّما تقدر الإدارة من
تحقيق مصلحة عامة توجب تدخلها([27]).
خامساً:- إِنَّ اللجنة المختصة بنظر الطلبات لا تكون طرفاً في المنازعات وإنّما يجب أن تكون محايدة بخلاف القرار التي تصدره الإدارة فهي تكون خصماً في المنازعة عند الطعن بالقرار، وهذا يتوافق مع طبيعة الإدارة يكونها وأحياناً كثيرة تسعى إلى تحقيق المصلحة العامة.
سادساً:- إِنَّ اللجنة المختصة بنظر الطلبات تكون ملزمة في الإجراءات بأتباع الإجراءات الواردة في قانون المرافعات المدنية رقم (83) لسنة 1969 الذي نص على: ” أن يكون هذا القانون هو المرجع لكافة قوانين المرافعات والإجراءات إذا لم يكن فيها نص يتعارض معه صراحة”.
يتضح مما سبق بيانه أهم الآثار المترتبة على التفريق بين القرارات الإدارية والأحكام القضائية، ومن ثم يظهر جلياً عمل لجنة تثبيت الملكية وما يفرضه عليها القانون من قيود تتعلق بعملها ولحين إصدار قرارها.
الفرع الثاني
معايير القرار القضائي
لغرض التعرف على طبيعة القرارات التي تصدر من لجنة تثبيت الملكية وهل هي قرارات إدارية أم قرارات قضائية لابد من التعرف على معايير القرار القضائي.
يتنازع الفقه بهذا الصدد معياران وهما:
المعيار الشكلي:-
يكون القرار الصادر من اللجنة قضائياً متى ما صدر من جهة منحها القانون ولاية القضاء.
المعيار الموضوعي:-
يكون القرار قضائياً متى ما صدر في خصومة لبيان حكم القانون فيها، لأنَّ الأول يصدر بعد ادعاء ومخاصمة ويفصل فيه من هو ليس طرف في النزاع القائم ويحسم على أساس قاعدة قانونية، خصومة قضائية قائمة فيما بين طرفين تتعلق بمركز خاص”.
فليس بالضرورة إذن صدور القرار القضائي عن المحكمة بمقتضى وظيفتها القضائية، وإنّما يجب أن يحسم على أساس قاعدة قانونية خصومة قضائية تقوم بين خصمين دون أن ينشأ مركزاً قانونياً جديد وإنّما يقرر في قوة الحقيقة القانونية وجود حق أو عدم وجوده ويعدّ قراراً قضائياً متى توافرت هذهِ الخصائص ولو صدر من سلطة قضائية استثنائية للفصل فيما أنيط من خصومات([28]).
عند بسط معايير القرار القضائي على قرارات لجنة تثبيت الملكية نجد تحقيق المعيار الشكلي وهو صدور القرار من جهة منحها القانون ولاية القضاء وهذا ما نصت عليه الفقرة (2) من المادة (46) من قانون التسجيل العقاري النافذ، أما بالنسبة للمعيار الموضوعي فهو الآخر متحقق؛ لأنَّ النزاع الحاصل على تثبيت الملكية يكون حسمه وفق قاعدة قانونية، وأنَّ لجنة تثبيت الملكية تطبق في عملها قانون
المرافعات المدنية رقم 83 لسنة 1969 بحكم المادة (1)([29]) منه فإذا ما توافرت هذهِ الخصائص يكون القرار قضائياً حتى لو صدر من سلطة قضائية استثنائية للفصل فيما أنيط من خصومات حسبما يذهب إلى ذلك الدكتور سليمان الطماوي وهذا الرأي الذي نميل إلى الأخذ به وترجيحه على غيره.
المطلب الثاني
الرقابة القضائية على قرارات التسجيل المجدد
أخضع المشرع العراقي القرارات التي تصدر من لجنة تثبيت الملكية في طلبات التسجيل المجدد للطعن فيها أمام رئاسة محكمة
الاستئناف في المنطقة([30]).
إِنَّ اتجاه المشرع العراقي في إناطة البت في الطعون في قرارات التسجيل المجدد وجعلها من اختصاص محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية قد توخا اختصار الإجراءات والبت في طلبات التسجيل المجدد بصفة مستعملة واختصاراً للوقت والجهد، إلّا أن من
الباحثين([31])، من ذهب إلى القول إنَّ نظر محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية بطلبات التسجيل المجدد وعدم نظر محكمة الاستئناف بصفتها الأصلية بهذه الطلبات يقلل من الضمانات القضائية في المرحلة الثانية عما هي في القانون الموحد ( مشروع القانون العربي الموحد)).
وآية ذلك أنَّ النظر بالطلب من قبل محكمة الاستئناف بصفتها التمييزية يجعلها تكتفي بتدقيق قرارات تثبيت الملكية المطعون به ومستنداته دون الخوض في الوقائع التي استندت إليها اللجنة في إصدار القرار مما يجعل الضمانات القضائية أقل مما لو نظرت محكمة الاستئناف في هذا القرار بصفتها الأصلية، كما هو في القانون الموحد؛ لأنَّ المحكمة تنظر حينئذ في القضية على أنَّها دعوى تجري بشأنها دراسة ومناقشة البيانات المقدمة من مدعي الملكية والمعترض ولها عند الاقتضاء إجراء التحقيق من جديد في موقع الوحدة العقارية بشأن الحدود، وحقوق الملكية وبناءً على ذلك تصدر حكمها القطعي في موضوع تثبيت الملكية في الوحدة العقارية، وهكذا فإنَّ الضمانات القضائية المقررة في القانون الموحد تفضل الضمانات المقررة في القانون العراقي في مرحلة تثبيت الملكية في مواقع الوحدة العقارية ومرحلة الاستئناف لتأمين سلامة الملكية العقارية بناءً على إجراءات التسجيل المجدد.
انَّ الغاية من إخضاع طلبات التسجيل المجدد للطعن، إنّما هي لتوفير الرقابة القضائية على عمل لجنة تثبيت الملكية ولبث الثقة في نفوس الأفراد واطمئنانهم بأن طلباتهم هي محل نظر وتدقيق من محكمة هي أعلى من لجنة تثبيت الملكية تقوم محكمة الاستئناف بصفتها التميزية في تفحص قرار لجنة تثبيت الملكية ونقضه إذا ما شابه خلل أو خطأ وكان مخالفاً للقانون وتصديقه إذا كان موافقاً للقانون واعتمد على الأسس الصحيحة لإصداره.
ومن التطبيقات القضائية ذهبت محكمة استئناف كركوك بصفتها التمييزية في قرارها لها إلى([32]):-
((لدى التدقيق والمداولة وجد أنَّ الطعن التمييزي مقدم ضمن المدة القانونية تقرر قبوله شكلاً ولدى عطف النظر على القرار المميز الصادر لجنة تثبيت العائدية في داقوق بالإضبارة 3/ تسجيل مجدد/2017 في2/5/2017 بتثبيت عائدية العقار المرقم 617 داقوق باسم طالب التسجيل ( أ. ش. أ) والإشعار بذلك إلى دائرة التسجيل العقاري المختصة بعد اكتساب القرار الدرجة القطعية، وجد أنه غير صحيح ومخالف للقانون حيث كان على اللجنة مراعاة أحكام المادة (43) مكررة من قانون التسجيل العقاري التي أوجبت على طالب التسجيل مراجعة دائرة التسجيل العقاري المختصة لطلب التسجيل المجدد خلال سنة واحدة اعتباراً من تاريخ نفاذها في 17/11/1980وملاحظة القرار المرقم 529 لسنة 1982 الذي نص على أن تسجل باسم البلدية المختصة العقارات غير المسجلة في السجل العقاري ضمن التصاميم الأساسية المصدقة للبلديات إذا انتهت مدة السنة المنصوص عليها في المادة (43) مكرر من القانون أعلاه ولم يدع أحد بعائديتها أو لم تثبت عائديتها لشخص معين، وحيث إن القرار المميز قضى بخلاف ذلك مما أخل بصحته، لذا تقرر نقضه وإعادة الاضبارة إلى محكمتها للسير فيها وفق ما تقدم وصدر القرار بالاتفاق في 5/رمضان/ 1438ه الموافق 31/5/2017.م )).
وذهبت محكمة استئناف رئاسة استئناف كركوك الاتحادية بصفتها التميزية في قرارها
آخر لها([33]).
((لدى التدقيق والمداولة وجد أنَّ الطعن التمييزي مقدم ضمن المدة القانونية تقرر قبوله شكلاً ولدى عطف النظر على القرار المميز الصادر من لجنة تثبيت الملكية بالإضبارة 2/ تسجيل مجدد/2017 في 6/4/2017 بتثبيت عائدية العقار المرقم 617 داقوق باسم الحائز/ أ. ع. ب وإعلان ذلك لمدة ثلاثين يوماً، وجد أنّه غير صحيح ومخالف للقانون حيث ثبت أن التحقيقات التي أجرتها اللجنة تؤيد بان العقار موضوع التسجيل يعود لوالد طالب التسجيل الذي توفي فيما بعد يقتضي ربط القسام الشرعي له وتدوين أقوال ورثته فيما إذا يوافقون على تسجيل العقار باسم طالب التسجيل من عدمه إضافة إلى أنّه على اللجنة ملاحظة أحكام المادة (43) مكررة من قانون التسجيل العقاري والقرار 529 لسنة 1982، لذا تقرر نقض القرار المميز وإعادة الاضبارة إلى محكمتها للسير فيها وفق ما تقدم وصدر القرار الاتفاق في 1/ شعبان/ 1438ه الموافق 27/ 4/2017)).
كما ذهبت رئاسة محكمة استئناف كركوك الاتحادية بصفتها التمييزية في قرار ثالث لها
إلى([34]):
((لدى التدقيق والمداولة وجد أن الطعن التمييزي مقدم ضمن المدة القانونية تقرر قبوله شكلاً ولدى عطف النظر على القرار المميز الصادر بالإضبارة 3/تسجيل مجدد/2017 داقوق في 13/8/2017 برفض طالب التسجيل (أ. ش. أ) في التثبيت عائدية العقار 618/ داقوق، وجد إنه صحيح وموافق للقانون للأسباب التي أسندت عليه اللجنة في إصداره عملاً بأحكام المادة 43/1 مكررة من قانون التسجيل العقاري رقم43 لسنة 1971 وقرار مجلس قيادة الثورة المنحل المرقم 529 لسنة 18/4/1982 والتي تصبح بموجبهما المطالبة من أي شخص تسجيل أي عقار تسجيلاً مجدداً أمراً غير مقبول قانوناً لمضي المدة التي حدها القانون، لذا تقرر تصديقه ورد اللائحة التمييزية وتحميل المميز رسم التمييز وصدر القرار بالاتفاق في 29/ذي الحجة/1438ه الموافق 20/9/2017م)).
الجدير بالإشارة إلى إعمام مجلس القضاء الأعلى بالعدد (119/ مكتب/ 2019 في 28/1/2019 وجه رئاسة محاكم الاستئناف الاتحادية كافة إلى قبول طلبات المواطنين بتسجيل العقارات غير المسجلة وفق إجراءات التسجيل المجدد وشروطه القانونية بعد انتهاء المدة المنصوص عليها في المادة (43) مكرر من قانون التسجيل العقاري رقم 43 لسنة 1971 المعدل ذلك أنَّ أحكام قرار مجلس قيادة الثورة ( المنحل) رقم (529) في 18/4/1982 اقتصر تطبيقه على تعديل الفقرة (3) من المادة (50) مكرر من قانون التسجيل العقاري النافذ بأن أصبح تسجيل العقارات غير المسجلة باسم البلديات بدلاً من الدولة، كما أنّه بين كيفية تطبيق مدة السنة المنصوص عليها في المادة (43) مكرر بما ينسجم وأحكام المادة (50) بفقراتها الثلاثة التي اشترطت تسجيل العقارات باسم البلديات إن لم تثبت عائديتها إلى شخص معين وإشعار رؤساء لجان تثبيت العائدية في مديريات التسجيل العقاري المختصة بذلك والتقيد بمضمونه اختصاراً للوقت والجهد والنفقات تحقيقاً للمصلحة العامة ومصلحة المواطن.
الخاتمة
بعد تناول موضوع البحث في الصفحات السابقة، وبعد إعطاء فكرة عن هذا الموضوع الحيوي والحساس، والوقوف في مفاصله الأساسية، واستعراض أحكامه لابد أن ندون في نهايته خاتمة لأهم النتائج والتوصيات والتي سنتناولها في فقرتين تباعاً:-
أولاً:- النتائج.
-
يحتل التسجيل المجدد أهمية بالغة لمساسه بحق الملكية وما يترتب على القرارات الصادرة من لجنة تثبيت الملكية في تثبيت أحقية طالب التسجيل المجدد بطلب التمليك من عدمه.
-
أثارت القرارات الصادرة من لجنة تثبيت الملكية جدلاً قانونياً حاداً حول طبيعة القرارات الصادر من لجنة تثبيت الملكية في طلبات التسجيل المجدد هل هي قرارات إدارية يمكن للإدارة سحبها أو إلغاؤها أم هي قرارات قضائية تحوز حجية الأمر المقضي فيه.
-
ذهبت بعض التشريعات العربية إلى إناطة الفصل في قرارات لجنة تثبيت الملكية في محاكم الاستئناف بصفتها الأصلية للنظر في وقائع الطلبات وظروفه واتخاذ القرارات المناسبة، وكما هو الحال في مشروع القانون العربي الموحد على اعتبار أنَّ حصر الطعن في قرارات لجنة تثبيت الملكية لدى محاكم الاستئناف بصفتها التمييزية، إنّما هو تقليل للضمانات القضائية لأصحاب طلبات التسجيل المجدد.
ثانياً:- التوصيات.
-
لخطورة القرارات التي تصدر من لجنة تثبيت الملكية في طلبات التسجيل المجدد يقتضي الأمر إعادة النظر في النصوص القانونية الخاصة بالتسجيل المجدد وتفحصها وتقويمها على ضوء أخر التطورات في التشريعات العقارية الحديثة.
-
ضرورة الوصول إلى القول الفصل في تحديد الطبيعة القانونية لقرارات التسجيل المجدد هل قرارات قضائية أم قرارات إدارية قطعاً للخلاف من جهة ومن جهة أخرى لتحديد الآثار التي تترتب على طبيعة القرارات الصادر في التسجيل المجدد سواء أكان قرارات إدارية أم قرارات قضائية.
-
العمل على توفير الضمانات القضائية الكافية لأصحاب طلبات التسجيل المجدد بالشكل الذي يؤدي إلى إعطاء حقهم كاملاً غير منقوص مع الحفاظ على المال العام دون إفراط أو تفريط.